Aluguel de imóveis passa a exigir nota fiscal a partir de dezembro

Empresas que alugam imóveis terão de emitir NFS-e no padrão nacional a cada cobrança; pessoa física só entra na regra se ultrapassar limites de receita e de número de imóveis

A partir de 1º de dezembro, o aluguel de imóveis passa a exigir a emissão de nota fiscal eletrônica no Brasil. A mudança faz parte da implantação da Reforma Tributária do consumo e foi fixada pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, assinado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS e publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho. Pela norma, as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis passam a ser documentadas pela Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e) de padrão nacional.

Quem emite a nota é o locador, ou seja, o dono do imóvel que recebe o aluguel, quando ele é contribuinte dos novos tributos. No caso das empresas, não há piso de receita nem de quantidade de imóveis: toda pessoa jurídica que aluga imóveis entra na regra. O documento terá de trazer os campos da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), os dois tributos criados pela reforma para substituir gradualmente PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Nota no padrão nacional, mesmo onde a prefeitura tem sistema próprio

A NFS-e de locação segue o modelo nacional, inclusive nos municípios que já mantêm emissores próprios de notas de serviço. Os códigos específicos para aluguel de imóveis estão disponíveis em ambiente de testes desde 20 de outubro, e a previsão do comitê gestor da NFS-e é que entrem em produção no próprio dia 1º de dezembro.

Um detalhe pesa para quem administra muitos contratos: a obrigação vale para os aluguéis cobrados a partir da data de início, e não apenas para contratos novos. Locações assinadas anos atrás também passam a gerar nota a cada cobrança.

Optantes do Simples ganham um mês a mais

O mesmo ato conjunto estabeleceu prazo diferente para as micro e pequenas empresas do Simples Nacional. Para elas, a emissão da nota com os novos campos só passa a ser obrigatória em 1º de janeiro de 2027.

Quem aluga um ou dois imóveis fica de fora

Para a pessoa física, a regra é mais restrita. Pela Lei Complementar nº 214/2025, o proprietário só se torna contribuinte do IBS e da CBS se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil em aluguéis e explorado mais de três imóveis distintos, com os dois requisitos ao mesmo tempo. O limite de receita é corrigido pela inflação (IPCA). A lei também prevê o enquadramento no próprio ano quando a receita com locação passa de R$ 288 mil, 20% acima do teto.

Na prática, quem tem um apartamento alugado por R$ 2 mil por mês, ou mesmo dois imóveis com receita alta, não precisa emitir nota. Já o proprietário enquadrado deverá ter inscrição no CNPJ para emitir os documentos a partir de 2027, segundo especialistas, o que não transforma a pessoa física em empresa: o número serve apenas para o cadastro fiscal. As regras do Imposto de Renda sobre aluguéis não mudam.

O inquilino, por sua vez, não emite nota nem recolhe os novos tributos. Nos imóveis administrados por imobiliárias, especialistas apontam que a própria administradora poderá emitir o documento em nome do proprietário.

Dezembro é ensaio; a cobrança começa em 2027

A emissão obrigatória não significa, por enquanto, imposto a mais. Durante 2026, a CBS e o IBS aparecem nos documentos com alíquotas de teste, de 0,9% e 0,1%, e não há recolhimento sobre a locação desde que as obrigações acessórias sejam cumpridas. A CBS entra efetivamente em vigor em 1º de janeiro de 2027, quando começa a substituir o PIS e a Cofins.

Taxa de condomínio e venda de imóvel também entram no calendário

O 1º de dezembro também marca o início da exigência de NFS-e para a cobrança de taxas e demais valores condominiais. Nesse caso, a nota sai no CNPJ do condomínio, que em regra não paga IBS nem CBS. Na compra e venda, passa a valer na mesma data a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI, modelo 77), documento criado pela reforma para as vendas feitas por contribuintes dos novos tributos.

Sistemas, cadastros e contratos na lista de tarefas

Para o setor, a mudança vai além da troca de sistema, porque altera a forma como as operações são informadas ao Fisco e exige integração entre as áreas contábil, financeira e de emissão de notas. Entre os pontos apontados pelo mercado estão a atualização dos sistemas de gestão e de emissão, a revisão dos cadastros de clientes e contratos, a conferência das integrações com a contabilidade, o treinamento das equipes e o alinhamento com o escritório contábil.

Com o cruzamento eletrônico de dados cada vez mais eficiente, erros de cadastro ou emissão incorreta podem resultar em notificações e na necessidade de retificar informações. A regulamentação da reforma ainda deve ser detalhada por normas complementares ao longo do período de transição, que vai até 2033.

Imobiliárias de Rio Preto têm menos de um mês para se ajustar

Em São José do Rio Preto e região, imobiliárias e administradoras que mantêm carteiras de locação têm até o fim de novembro para testar a emissão e conferir os dados dos contratos. Uma das recomendações de especialistas é mapear quais proprietários pessoas físicas se enquadram como contribuintes, considerando todos os imóveis de cada cliente, já que muitos donos trabalham com mais de uma imobiliária. Proprietários com vários imóveis alugados devem procurar o contador para verificar o enquadramento. Para os inquilinos, nada muda no valor pago neste momento.

Com informações do Portal Publicidade Imobiliária, da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS. Imagem: Jakub Żerdzicki/Unsplash. Produzido com apoio de IA e revisado pela redação.