STF isenta imobiliárias de ITBI em capital social

Decisão do Supremo garante imunidade tributária para empresas do setor imobiliário que integralizam imóveis ao capital social

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu em 19 de outubro o julgamento do Tema 1.348, garantindo imunidade do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) a empresas cuja atividade principal é compra, venda ou locação de imóveis, quando a transferência do bem ocorre para integralizar capital social. A informação é do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci).

Até a decisão, diversas prefeituras entendiam que empresas do ramo imobiliário não teriam direito ao benefício previsto na Constituição Federal, por considerarem que a atividade preponderante do setor seria justamente a circulação de bens imóveis. O STF definiu que essa exceção não se aplica quando o imóvel é transferido para compor ou aumentar o capital social de uma empresa.

Como funciona a imunidade

A Constituição prevê que não incide ITBI sobre a transferência de bens para integralização de capital social, mas havia controvérsia sobre empresas que atuam diretamente com imóveis. Segundo o Cofeci, o STF esclareceu que a imunidade não depende do ramo de atividade da empresa, encerrando a divergência entre municípios e o setor imobiliário.

Há, no entanto, um limite já estabelecido anteriormente pelo STF no Tema 796: a isenção vale apenas até o valor do capital social que está sendo integralizado. Caso o imóvel transferido tenha valor superior ao capital subscrito, a diferença pode ser tributada pelo município. Por isso, o Cofeci orienta que a operação seja precedida de análise contábil e tributária criteriosa.

Impacto para empresas do setor

Para corretores e empresários que atuam com imóveis em São José do Rio Preto e região, a decisão representa mais previsibilidade na hora de estruturar negócios, planejar expansão patrimonial e organizar sociedades que envolvam transferência de imóveis como capital social. Empresas locais que tenham pago o ITBI sob protesto nessas operações, ou que mantenham processos judiciais suspensos à espera de uma definição, passam a contar com jurisprudência pacificada para pleitear a restituição de valores ou regularizar suas estruturas societárias.

O Cofeci destaca que municípios continuam com poder de fiscalização e podem afastar o benefício fiscal caso comprovem que a operação foi uma montagem fictícia, feita apenas para evitar o pagamento do imposto. Por isso, a recomendação é que esse tipo de transação seja realizada com documentação idônea e respaldo técnico, de forma transparente perante o fisco municipal.

Votos divergentes no julgamento

De acordo com o Cofeci, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram do entendimento vencedor no julgamento do Tema 1.348. Ambos argumentavam que afastar a cobrança do ITBI nessas operações poderia impactar de forma significativa a arrecadação dos municípios, beneficiando um setor voltado à circulação de bens. Prevaleceu, contudo, o entendimento de que a imunidade prevista na Constituição deveria ser respeitada independentemente da atividade da empresa.

Mais de 300 processos aguardavam decisão

O Cofeci informa que existiam mais de 300 processos semelhantes parados em tribunais estaduais de todo o país à espera de uma definição do STF sobre o tema. Como o julgamento teve repercussão geral, a tese fixada deve ser aplicada por todos os juízes e tribunais do país em casos equivalentes, o que tende a destravar disputas tributárias que vinham travando operações do setor imobiliário havia anos.

Segundo a entidade, a decisão contribui para um ambiente de negócios mais seguro para quem compra, vende ou constitui empresas ligadas ao mercado de imóveis, reduzindo o risco de cobranças fiscais consideradas indevidas sobre esse tipo de operação societária.

Com informações e imagem de COFECI — Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Produzido com apoio de IA e revisado pela redação.